Darování nemovitosti s věcným břemenem znamená, že dům nebo byt přejde na obdarovaného, ale dárce v něm může bydlet dál, obvykle až do smrti. Právně jde o darovací smlouvu doplněnou o služebnost, kterou občanský zákoník označuje jako věcné břemeno a která musí být zapsaná v katastru nemovitostí. Obdarovaný získá vlastnictví, dárci zůstane střecha nad hlavou.
Stručně: dar od dítěte, vnuka nebo sourozence je od daně z příjmů osvobozen, za vklad do katastru se platí správní poplatek a hlavní nástrahy leží jinde. Skrývají se v nepřesném popisu břemene, v dalším prodeji nemovitosti a v právu dar vrátit, když dárce upadne do nouze nebo se obdarovaný zachová nevděčně.
Co v článku najdete
Co darování s břemenem znamená
Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci na obdarovaného (§ 2055 občanského zákoníku). Věcné břemeno, odborně služebnost, je právo, které zatěžuje samotnou nemovitost: ať se vlastník změní jakkoli, musí trpět, že v ní oprávněný dál bydlí. Rodiny tuto cestu volí, když chtějí předat majetek už za života, ale bez rizika, že senior přijde o bydlení. Obecné úvahy o tom, kdy majetek předat, shrnuje článek o darování za života nebo dědictví.
Pokud má obdarovaný zároveň zajistit péči, stravu nebo pravidelné peníze, hodí se spíš smlouva o výměnku. Samotné pravidelné peněžní dávky řeší smlouva o důchodu. Darování s břemenem je ze tří variant jednodušší: dárce si kromě práva bydlet nic dalšího nevymiňuje.
Modelový příklad: paní Marie, 82 let, daruje byt synovi Petrovi, který bydlí v jiném městě. Ve smlouvě si vyhradí doživotní užívání celého bytu včetně sklepa a dohodne se s Petrem, že energie platí ona a větší opravy domu on. Petr se stane vlastníkem provedením vkladu do katastru, a to s účinky ke dni, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu. Paní Marie zůstává doma. Pokud by byt chtěl později prodat, kupující koupí byt s jejím právem bydlet.
Užívání, požívání a služebnost bytu
Užívací právo dává oprávněnému užívat cizí věc pro vlastní potřebu a potřebu své domácnosti (§ 1283). Požívací právo je širší, protože umožňuje brát z věci i užitky, tedy například část domu pronajmout (§ 1285). U služebnosti bytu se má za to, že jde o užívání (§ 1297). Pro seniora, který v domě chce především bydlet, tedy zpravidla stačí užívací právo.
Rozsah je vhodné popsat ve smlouvě přesně. Není-li určen, zákon předpokládá spíše menší než větší rozsah (§ 1258), a to může vést ke sporu o zahradu, garáž nebo sklep.
| Právo | Co smí oprávněný | Typické použití |
|---|---|---|
| Užívací právo | bydlet sám a s domácností | dům nebo byt pro seniora |
| Požívací právo | bydlet, pronajímat a brát užitky | pronájem části domu |
| Služebnost bytu | bez jiného ujednání se bere jako užívání | byt v bytovém domě |
Postup krok za krokem
Samotná smlouva je krátká, ale příprava je důležitá. Zákon pro darování nemovitosti vyžaduje písemnou formu (§ 2057), notářský zápis předepsán není. Zřízení břemene bývá ve stejné listině jako darování.
- Rozhodněte, zda opravdu chcete dar, nebo raději výměnek či rentu, a promyslete, co se stane při zhoršení vztahů.
- Popište břemeno: které místnosti, zda zahrada, garáž a sklep, kdo další smí s oprávněným bydlet.
- Sjednejte, kdo platí opravy a energie. Zákon ukládá vlastníkovi věc udržovat, ale přesahují-li náklady jeho užitek, musí je nést uživatel nebo od užívání upustit (§ 1284).
- Nechte úředně ověřit podpisy. Bez ověření musí navrhovatel pravost prokázat do 30 dnů od podání návrhu, jinak katastrální úřad řízení zastaví (§ 7 katastrálního zákona).
- Podejte návrh na vklad u příslušného katastrálního úřadu.
U převodu nemovitosti je rozumné poradit se s notářem nebo advokátem, který smlouvu zkontroluje.
Zápis do katastru a poplatek
Služebnost k nemovitosti vzniká až zápisem do veřejného seznamu (§ 1262). Vkladem se zapisuje vlastnické právo i věcné břemeno (§ 11 katastrálního zákona). Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu, ale vklad se povolí nejdříve po uplynutí ochranné lhůty 20 dnů.
Správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč. Zda jedna smlouva s darováním i břemenem znamená jeden návrh a jeden poplatek, si před podáním ověřte přímo u katastrálního úřadu. Podrobnosti o zápisech uvádí web Českého úřadu zeměměřického a katastrálního v uvedených zdrojích.
Daně z daru a z pozdějšího prodeje
Daň darovací byla zrušena k 1. 1. 2014 a daň z nabytí nemovitých věcí k 26. 9. 2020. Bezúplatný příjem od příbuzného v přímé linii, od sourozence, strýce, tety, synovce, neteře, manžela a dalších zákonem vyjmenovaných osob je osvobozen od daně z příjmů bez limitu hodnoty. Od cizí osoby je osvobozen jen příležitostný dar do úhrnu 50 000 Kč za rok od téhož dárce.
Dar nemovitosti od cizího člověka, například sousedky nebo pečovatelky, je tedy zdanitelným příjmem obdarovaného. Pozdější prodej obdarovaným se řeší podle pravidel o příjmech z prodeje nemovitosti, doba vlastnictví dárce se přitom u daru na rozdíl od dědictví nezapočítává. Souvislosti popisuje článek o dani z dědictví a prodeji zděděného majetku, u daru si konkrétní případ ověřte u finančního úřadu.
Rizika pro dárce
Služebnost je věcné právo, trvá i při změně vlastníka a nelze ji převést na jinou osobu (§ 1265). Obdarovaný může nemovitost prodat nebo zastavit, břemeno však na ní zůstane. Chce-li dárce prodej omezit, lze sjednat zákaz zcizení nebo zatížení a zapsat ho do katastru, platí ale jen na přiměřenou dobu (§ 1761).
Další omezení: osoba omezená ve svéprávnosti je způsobilá darovat jen dar malé hodnoty nebo dar vzhledem k okolnostem obvyklý (§ 2066), darování nemovitosti mezi ně nepatří, o postavení opatrovníka píše článek o správě majetku opatrovníkem. Dar osobě, která provozuje zařízení zdravotních nebo sociálních služeb, spravuje ho nebo v něm pracuje, je neplatný, pokud dárce v té době služby zařízení využíval, s výjimkou osob blízkých (§ 2067). Úhradu v domově pro seniory darování nemění, zákonné pravidlo pracuje s příjmem, ne s majetkem, jak ukazuje výpočet úhrady v domově pro seniory.
Vrácení daru pro nouzi a nevděk
Zákon dává dárci dvě cesty, jak dar vzít zpět. Právo předem se jich vzdát nelze (§ 2076), takže ani ve smlouvě nepomůže ujednání, že dar je nezvratný.
| Důvod | Podmínka | Co lze žádat | Lhůta |
|---|---|---|---|
| Nouze (§ 2068) | dárce nemá na nutnou výživu svou ani osob, které živí ze zákona | vydání daru nebo zaplacení obvyklé ceny, jen v rozsahu chybějících prostředků | zvláštní lhůtu zákon nestanoví |
| Nevděk (§ 2072) | obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil a zjevně porušil dobré mravy | vydání celého daru | jeden rok od ublížení nebo od vědomosti o něm (§ 2075) |
Při nouzi se obdarovaný může povinnosti zprostit tím, že dárci poskytuje, co potřebuje k výživě. Právo odvolat dar pro nouzi nepřechází na dědice dárce a nemá je ten, kdo si nouzi přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti. Vrácení vlastnictví nemovitosti se musí promítnout do katastru, postup proto svěřte notáři nebo advokátovi. Celý cluster o zajištění seniora shrnuje stránka Senioři a peníze.
Zánik břemene
Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby (§ 1302). Po smrti je třeba požádat katastrální úřad o výmaz břemene, jak postupovat, sdělí úřad. Služebnost lze zrušit také dohodou, zanikne výmazem z katastru (§ 1300), a zaniká i tehdy, když se věc trvale změní tak, že už nemůže břemenu sloužit (§ 1299).
Odchod seniora do domova nebo k příbuzným břemeno sám neukončí, trvá, dokud nezanikne smrtí, dohodou nebo jiným zákonným důvodem. Praktický postup při péči o rodiče ukazuje článek Když rodič přestává zvládat finance.
Časté otázky
Musí být darovací smlouva u notáře?
Ne. Zákon pro darování zapsané věci vyžaduje písemnou formu, notářský zápis není povinný. Ověření podpisů na smlouvě je ale v praxi vhodné, jinak musí navrhovatel prokazovat jejich pravost katastrálnímu úřadu.
Platí se daň z daru od dítěte?
Ne. Dar od příbuzného v přímé linii je osvobozen od daně z příjmů bez limitu. Daň darovací ani daň z nabytí nemovitých věcí už neexistují.
Může obdarovaný dům prodat?
Může, ale věcné břemeno na nemovitosti zůstává a nový vlastník ho musí respektovat. Chce-li dárce prodej omezit, může sjednat zákaz zcizení zapsaný do katastru, jen na přiměřenou dobu.
Co když se obdarovaný k dárci zachová špatně?
Při úmyslném nebo hrubě nedbalém ublížení, které zjevně porušuje dobré mravy, může dárce dar odvolat pro nevděk do jednoho roku od ublížení, případně od chvíle, kdy se o něm dozvěděl. Šance a postup je rozumné konzultovat s advokátem.
Kolik stojí vklad do katastru?
Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč. Zda se při darování spojeném s břemenem platí jeden poplatek, ověřte u katastrálního úřadu.
Zanikne břemeno samo, když dárce zemře?
Právně zaniká smrtí oprávněného, v katastru ale zůstává zapsané, dokud ho úřad nevymaže. Požádat o výmaz je třeba, postup sdělí katastrální úřad.
