Zděděná nemovitost se do katastru nemovitostí zapisuje na základě rozhodnutí soudu o dědictví a dědic zpravidla nic nepodává. Řízení o zápisu se zahájí v okamžiku, kdy katastrálnímu úřadu dojde rozhodnutí soudu. Dědic se pak stane zapsaným vlastníkem, nebo spoluvlastníkem, mají-li dědit další lidé. Za zápis dědic zpravidla neplatí správní poplatek, protože zákon ho váže na přijetí návrhu, jistotu ale dá až dotaz na katastru.
Obtížnější než zápis bývá to, co následuje: společné vlastnictví s dalšími dědici, rozhodování o správě, prodej podílu a případná hypotéka na nemovitosti. Vychází se z občanského zákoníku, katastrálního zákona a zákona o zvláštních řízeních soudních.
Co v článku najdete
Kdy se dědic stává vlastníkem
Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele a soud ve svém rozhodnutí potvrzuje nabytí dědictví s účinností ke dni vzniku dědického práva, tedy ke dni smrti. Dokud ale řízení běží, patří nemovitost do pozůstalosti. Spravuje ji správce pozůstalosti nebo vykonavatel závěti, byl-li zůstavitelem povolán, jinak dědic, a při více dědicích všichni společně. Jak soudní řízení postupuje od zahájení po usnesení, popisuje článek o dědickém řízení krok za krokem.
Správa pozůstalosti je jen prostá správa. Prodej nebo zatížení nemovitosti zpravidla přesahuje její rámec, a proto vyžaduje souhlas dědiců, a když se neshodnou nebo je mezi nimi nezletilý, souhlas soudu. Soud může dědici, jehož právo je jasně prokázané, povolit volně nakládat s určitými věcmi už před skončením řízení, ale jen při splnění zákonných podmínek, například když souhlasí ostatní spoludědicové. Takové povolení si nechte vydat písemně.
Zápis do katastru nemovitostí
Vlastnické právo se do katastru zapisuje vkladem. U koupě nebo darování se podává návrh na vklad na formuláři, u dědictví je to jinak. Vkladové řízení je podle § 14 odst. 2 katastrálního zákona zahájeno také tehdy, když katastrálnímu úřadu dojde od soudu jeho rozhodnutí o právu, které se zapisuje vkladem. Soud po právní moci rozhodnutí o pozůstalosti vyrozumí katastr o tom, kdo se stal vlastníkem, takže dědic návrh obvykle nepodává. Zákonnou lhůtu, do které se rozhodnutí katastru zasílá, zde neuvádíme.
Aby katastr zápis provedl, musí rozhodnutí obsahovat údaje, které se zapisují. Nemovitosti musí být označeny podle katastrálního zákona (parcelní číslo, katastrální území, číslo popisné, jednotka) a dědicové musí být uvedeni jménem, adresou, rodným číslem a podílem. Chybí-li údaje, katastr vyzve účastníky k doplnění. Nedoplní-li je do 14 dnů od doručení výzvy, vkladové řízení zastaví.
Poplatek a kontrola zápisu
Správní poplatek za katastr se podle zákona vybírá za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. U dědictví zpravidla žádný návrh nepodáváte, protože řízení zahájilo samo rozhodnutí soudu. Dědic proto za samotný zápis na základě usnesení o dědictví poplatek zpravidla neplatí, ale Český úřad zeměměřický a katastrální to pro dědictví výslovně nepíše. Pro jistotu se zeptejte přímo na katastrálním pracovišti.
Po zápisu si ověřte výpis z katastru: zda sedí podíly, údaje o dědicích a zda jsou zapsána práva třetích osob, například zástavní právo. Nesedí-li něco, obraťte se na katastrální úřad a na notáře, který řízení vedl. Zápis má význam i pro pojištění nemovitosti, které si jako nový vlastník potřebujete uzavřít nebo převést na sebe.
Spoluvlastnictví dědiců
Dědí-li nemovitost víc lidí, stávají se spoluvlastníky podle podílů, které vyplynou ze závěti, ze zákona nebo z dohody schválené soudem. Zákonné podíly vysvětluje článek o dědění ze zákona a dědických třídách. Dohodou o rozdělení pozůstalosti se mohou dědicové domluvit, kdo dostane kterou věc, přičemž musí být rozdělena celá známá pozůstalost, a soud dohodu schválí, neodporuje-li vůli zůstavitele a zájmům osoby pod zvláštní ochranou.
O společné věci rozhodují spoluvlastníci podle velikosti podílů. Každý má právo účastnit se správy a hlasy se počítají podle podílů. O běžné správě rozhoduje většina hlasů, o významné záležitosti, třeba o změně účelu věci, je třeba alespoň dvoutřetinová většina a při neshodě rozhodne soud. Rozhodnutí má účinky pro všechny jen tehdy, byli-li všichni vyrozuměni o potřebě rozhodnout, a z právních jednání ke společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Postup při neshodách se věnuje samostatně text o dohodě dědiců o rozdělení majetku.
Zrušení spoluvlastnictví
Občanský zákoník říká, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Kdykoli lze žádat o oddělení, ne však v nevhodnou dobu nebo k újmě ostatních. Dohoda všech spoluvlastníků musí mít u nemovitosti písemnou formu. Zákon počítá se třemi způsoby: rozdělit věc, prodat ji z volné ruky nebo v dražbě a rozdělit výtěžek, nebo převést podíl jednomu ze spoluvlastníků, který ostatním zaplatí.
Nedohodnou-li se spoluvlastníci, rozhodne na návrh soud. Soud věc rozdělí, pokud se tím podstatně nesníží její hodnota, což u bytu nebo domu často nejde. Prodej nebo převod s vyplacením pak vyžaduje dohodu o ceně. Pokud některý z dědiců nechce nemovitost držet a ostatní ji chtějí, vyplacení podílu bývá jednodušší než dlouhý spor.
Prodej podílu a předkupní právo
Chce-li spoluvlastník prodat svůj podíl, musí počítat s předkupním právem. Vzniklo-li spoluvlastnictví dědictvím, mají ostatní spoluvlastníci po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo k podílu, který některý z nich převádí. Neujednají-li si, jak předkupní právo vykonají, mohou podíl vykoupit poměrně podle velikosti svých podílů. Předkupní právo mají spoluvlastníci i při bezúplatném převodu, jen mají právo vykoupit podíl za obvyklou cenu.
Předkupní právo neplatí, převádí-li spoluvlastník podíl jinému spoluvlastníkovi, svému manželovi, sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě. Zákon říká jen „ode dne vzniku spoluvlastnictví“ a u dědictví výslovně neřeší, zda je tím den smrti, nebo právní moc usnesení, takže při prodeji podílu v prvním půlroce se vyplatí postupovat opatrně. Zemědělský závod má vlastní režim bez časového limitu. Daňové důsledky prodeje rozebírá článek o dani z dědictví a prodeji zděděného.
Hypotéka a dluhy na nemovitosti
Zástavní právo zapsané v katastru vázne na nemovitosti dál. Kdo nabude vlastnictví, přejímá závady zapsané ve veřejném seznamu, a to i při nabytí jinak než převodem, tedy děděním. Dluh z hypotéky přechází na dědice spolu s ostatními dluhy zůstavitele. Hradí se v plné výši, nebo do výše ceny dědictví, pokud dědic uplatnil výhradu soupisu pozůstalosti.
Zda banka musí s přechodem zástavy a dluhu souhlasit nebo jak se sjedná další splácení, zákon neřeší. To se řídí smlouvou o úvěru, proto banku oslovte hned, jakmile je jasné, kdo nemovitost zdědí. Souvisejí s tím i otázky předčasného splacení a vyčíslení. Nové zástavní právo k nemovitosti vzniká zástavní smlouvou a vkladem do katastru.
Pronajatá nemovitost a nájem po zemřelém nájemci
Zdědíte-li pronajatý byt nebo dům, vstupujete do pozice pronajímatele. Změní-li se vlastník věci, přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Ujednání, která zákon nestanoví a která by pronajímatele zatěžovala, nejsou pro nového vlastníka závazná, ledaže o nich věděl. Výnos z pronájmu je příjmem, který se zdaňuje běžně, a výpočet výnosu z pronájmu vám ukáže, zda se držení vyplatí.
Jiná situace nastane, když zemře nájemce bytu. Nájem může přejít na člena domácnosti, který v bytě ke dni smrti žil a nemá vlastní byt. Není-li to manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě ani vnuk nájemce, je potřeba souhlas pronajímatele. Nezletilý dědic potřebuje k rozhodnutím o nemovitosti souhlas soudu, o čemž se píše v článku o nezletilém dědici a opatrovníkovi.
| Situace | Pravidlo | Poznámka |
|---|---|---|
| Zápis dědice | Řízení zahájí rozhodnutí soudu doručené katastru | Návrh se zpravidla nepodává |
| Chybějící údaje v rozhodnutí | Výzva k doplnění, lhůta 14 dnů | Jinak se řízení zastaví |
| Prodej podílu spoluvlastníka | Předkupní právo 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví | Neplatí pro spoluvlastníka, manžela, sourozence a příbuzné v přímé řadě |
| Zrušení spoluvlastnictví | Nikdo není nucen setrvat | Dohoda písemně, jinak rozhodne soud |
| Hypotéka na nemovitosti | Zástavní právo vázne dál | Dluh hradí dědic v plné výši, nebo do ceny dědictví |
Časté otázky
Musím po zdědění podat návrh na zápis do katastru?
Zpravidla ne. Řízení o zápisu se zahajuje také tehdy, když katastrálnímu úřadu dojde rozhodnutí soudu o dědictví. Dědic ho tedy nepodává, ale měl by si zkontrolovat, zda zápis proběhl správně. Bude-li něco chybět, katastr vás vyzve k doplnění údajů.
Platí se za zápis dědice do katastru správní poplatek?
Zákon váže poplatek na přijetí návrhu na vklad. U dědictví návrh nepodáváte, takže dědic za zápis na základě usnesení zpravidla neplatí. Výslovně to však katastrální úřad pro dědictví neuvádí, proto si jistotu ověřte na příslušném pracovišti.
Mohu prodat zděděnou nemovitost, než skončí dědické řízení?
Do skončení řízení nemovitost patří do pozůstalosti. Úkony přesahující prostou správu vyžadují souhlas všech dědiců a při sporu nebo nezletilém dědici souhlas soudu. Soud může jasně prokázanému dědici povolit nakládat s určitými věcmi dříve.
Mají ostatní dědicové předkupní právo, když prodám svůj podíl?
Ano, po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví, ledaže podíl převádíte jinému spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě. Při bezúplatném převodu mohou podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Co když se spoluvlastníci neshodnou, co s nemovitostí?
Nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Hledá se dohoda o rozdělení, prodeji nebo vyplacení, a když nevznikne, rozhodne na návrh soud. U složitého sporu se vyplatí poradit s notářem nebo advokátem.
Zdědím s nemovitostí i hypotéku?
Zástavní právo vázne na nemovitosti dál a dluh zůstavitele přechází na dědice. Odpovídáte za něj v plné výši, nebo jen do ceny dědictví při výhradě soupisu. Další splácení se řídí smlouvou o úvěru, kterou je nutné projednat s bankou.
